収入印紙が必要となる不動産業の契約書類とは？
収入印紙とは？
収入印紙とは、印紙税法で指定されている契約書や領収書、申請書などの対象書類に貼り付けるための、切手のような形をした証票のことです。略して「印紙」と呼ばれることもあります。収入印紙は政府が発行しており、納めた印紙税は国庫の収入となります。
事業者は、課税文書を作成した際に納付すべき金額の収入印紙を貼り付け、印章や署名で消印し、印紙税を支払わなければなりません。
印紙税とは？
印紙税とは、日常の経済取引にともなって作成する契約書や金銭の受取書、領収書などに課税される税金のことです。印紙税は印紙税法により定められており、20種類の文書が課税の対象となっています。
印紙税の金額は課税文書の種類によって異なり、定額のものや契約書に記載された金額などによって異なるものもあります。軽減措置が用意されている課税文書もあるので、必要な印紙税額を知るためには事前に調べることが大切です。
不動産関係書類の場合、記載された金額によって印紙税が変わる書類が多く、高額な取引になればなるほど印紙税も高くなる傾向にあります。
収入印紙が必要となる不動産業の契約書類
日々の不動産取引で発生する契約書類のなかで、収入印紙が必要となるのはどのような書類なのでしょうか。
印紙税法では、課税文書として「1不動産等の譲渡、地上権又は土地の賃借権の設定又は譲渡、消費貸借、運送に関する契約書（第1号文書）」または「2請負に関する契約書（第2号文書）」などが指定されています。具体的には、以下のような文書が印紙税の課税対象となっています。
収入印紙が必要となる不動産業の契約書類
不動産等の譲渡、地上権又は土地の賃借権の設定又は譲渡、消費貸借、運送に関する契約書
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(1)不動産、鉱業権、無体財産権、船舶若しくは航空機又は営業の譲渡に関する契約書
例）不動産売買契約書、不動産交換契約書、不動産売渡証書など -
(2)地上権又は土地の賃借権の設定又は譲渡に関する契約書
例）土地賃貸借契約書、土地賃料変更契約書など -
(3)消費貸借に関する契約書
例）金銭消費貸借契約書、金銭借用証書など
請負に関する契約書
- 例）工事請負契約書、工事注文請書、請負金額変更契約書など
上記以外にも、手付金や仲介料の受け取りについて受取書や領収書を作成する場合、「17 金銭又は有価証券の受取書（第17号文書）」に該当することもあります。
代表的なものについて紹介します。
不動産売買契約書
不動産売買契約書とは、不動産（土地と建物）の売買取引に関する条件や金額について、売主と買主が合意した内容を証明する契約書です。実際の契約では、売買の仲介者が契約書を作成し、締結後売主・買主双方に交付されます。
不動産売買契約書は第1号文書に該当するため、印紙税の課税対象です。また、仲介人が所持する写しや控えであっても、契約当事者双方の署名や押印があり、契約内容の証明を目的とする文書は課税対象となります。
土地売買契約書
土地売買契約書とは、土地の売買取引について、金額や引き渡し、支払い方法などについて売主と買主が合意した内容を証明する契約書です。
土地売買契約書は第1号文書に該当するため、印紙税の課税対象となります。
工事請負契約書
工事請負契約書とは、工事の金額や内容について、注文者と請負人が合意した内容を証明する契約書です。不動産業では、施主（建築主）とハウスメーカー、工務店との間で交わすことが多々あります。
工事請負契約書は第2号文書に該当するため、印紙税の課税対象です。
また、建設工事の請負契約については、建設業法19条にて契約書を作成・交付する義務と双方が署名（あるいは記名押印）する義務が課されています。つまり法律を遵守するためには、契約書を作成・交付した上で、金額に応じた印紙税を納めなければなりません。
不動産業の契約書類にかかる収入印紙の金額【一覧】
不動産業の契約書類にかかる収入印紙の金額は、以下の表の通りです。
不動産等の譲渡、地上権又は土地の賃借権の設定又は譲渡、消費貸借、運送に関する契約書
| 文書の種類 | 印紙税額 |
|---|---|
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（1）不動産、鉱業権、無体財産権、船舶若しくは航空機又は営業の譲渡に関する契約書（不動産売買契約書、不動産交換契約書、不動産売渡証書など） ※無体財産権とは、特許権、実用新案権、商標権、意匠権、回路配置利用権、育成者権、商号及び著作権をいいます。 |
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| （2）地上権又は土地の賃借権の設定又は譲渡に関する契約書（土地賃貸借契約書、土地賃料変更契約書など） | |
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（3）消費貸借に関する契約書 （金銭借用証書、金銭消費貸借契約書など） |
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（4）運送に関する契約書（傭船契約書を含む。） ※運送に関する契約書には、傭船契約書を含み、乗車券、乗船券、航空券及び送り状は含まれません。 |
上記の（1）に該当する「不動産の譲渡に関する契約書」のうち、平成9年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成されるものについては、軽減措置が用意されています。
請負に関する契約書
| 文書の種類 | 印紙税額 |
|---|---|
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請負に関する契約書 ※請負には、職業野球の選手、映画（演劇）の俳優（監督・演出家・プロデューサー）、プロボクサー、プロレスラー、音楽家、舞踊家、テレビジョン放送の演技者（演出家、プロデューサー）が、その者としての役務の提供を約することを内容とする契約を含みます。 |
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「請負に関する契約書」のうち建設工事の請負に関する契約書について、平成9年4月1 日から令和6年3月31日までの間に作成されるものについては、軽減措置が用意されています。
不動産取引の収入印紙に関するFAQ
不動産関連の文書に関する収入印紙について、よくある質問に回答します。
Q1.収入印紙代は誰が負担する？
印紙税法によると、二者以上で課税文書を作成した場合「連帯して印紙税を納める義務がある」とされています。
納税義務者
第三条2一の課税文書を二以上の者が共同して作成した場合には、当該二以上の者は、その作成した課税文書につき、連帯して印紙税を納める義務がある。
※出典：印紙税法 | e-Gov法令検索
たとえば不動産売買契約書の場合、納税義務者は契約当事者である売主および買主です。契約書内に明確な取り決めがなければ、売主と買主が平等に負担するのが通例で、各自が保有する契約書分の収入印紙を負担することになります。「印紙代は買主と売主が平等に負担」と契約書に記載されることもあります。
Q2.収入印紙に不備があった場合どうなる？
収入印紙を貼り忘れていたり、消印されていなかったりする場合、契約が無効になることはありませんが、過怠税や罰則が課されるケースもあります。
不備の内容と課される過怠税・罰則については、以下のとおりです。
収入印紙を貼り忘れた場合
過怠税として、本来納付すべき印紙税の金額の3倍を払わなければならない。実務では、国税当局がミスを指摘した後に申し出れば、本来の印紙税額の1.1倍に軽減されるケースもある。
消印されていない場合
本来納付すべき印紙税の金額と同額の過怠税が発生する。
納付していなかった金額が多額におよぶ場合や悪質な場合には、税務署による立ち入り調査が行われることもあるので、不備がないよう注意しましょう。
また、納付するべき金額以上の収入印紙を貼ってしまったり、収入印紙を貼り付けたものの使用する見込みがなくなったりした場合には還付を受けられます。作成日から5年を経過したものについては還付の対象外となるので、誤りがあった場合は早めに申請してください。
Q3.賃貸借契約書に収入印紙は必要？
賃貸借契約書とは、賃貸借の契約について貸主と借主の間で合意した内容を証明する契約書です。
建物の賃貸借契約書は印紙税の課税対象ではありません。
しかし、敷地についての賃貸借契約を結んだことが明らかであるものは、「土地の賃借権の設定に関する契約書」に該当するため、印紙税の課税対象となります。
また、ビルなどの賃貸借契約を結ぶ際に、契約書に建設協力金や保証金についての取り決めを記載する場合、「消費貸借に関する契約書」に該当し課税対象になるケースもあるため、注意してください。
不動産業の契約書類にかかる収入印紙代を削減する方法
不動産業では取引が高額になることも多いため、収入印紙代にかかるコストがかさむ傾向があります。ここでは、収入印紙代を削減する方法を3つご紹介します。
電子契約で契約書を交付する
2022年5月に宅地建物取引業法が改正され、不動産取引書類の電子化が自由化されました。また、印紙税法第二条により課税対象は「課税物件に掲げる文書」として書面の文書だけを指しており、電子文書は含まれないと解釈されます。つまり、不動産取引に関する文書を電子契約で交付する場合、収入印紙は不要です。（詳しくはこちら）
現在すべての契約業務を紙で行っている企業が、仮にそのうちの70％を電子契約に切り替えた場合、印紙税も含めて約67％コストを削減できた事例もあります。
関連記事｜電子契約なら収入印紙は不要？印紙コスト削減シミュレーション｜BtoBプラットフォーム 契約書
消費税額を区分して記載する
第1号文書（不動産の譲渡等に関する契約書）や第2号文書（請負に関する契約書）などについては、税抜価格と消費税額を区分して記載することで、課税対象に消費税を含めなくてよいとされています。
極端な例ですが、たとえば請負金額が税込で5,500万円の場合。「請負金額 5,500万円」と記載すると、軽減措置を適用しても3万円の印紙税がかかります。しかし、「請負金額 5,500万円（税抜価格 5,000万円 消費税額等 500万円）」と税抜価格と消費税額を分けて記載すれば、1万円の収入印紙で済むのです。
金券ショップで購入する
金券ショップでは民間企業などから余った印紙を仕入れ、数％を割引して販売していることもあります。大量の契約書や領収書を作成する必要がある場合、金券ショップから印紙を購入するという節税対策も考えられます。
【不動産業界】電子契約で収入印紙代を削減した事例
さくらホームグループ｜年間700万円かかっていた収入印紙を削減
不動産と暮らしの総合サービスを提供するさくらホームグループは、不動産仲介、不動産開発、企画・設計・施工、外装リフォーム、それぞれを担う4つの事業会社で形成されています。グループ会社間の契約に収入印紙が必要で、多額の印紙代がかかっていました。
グループ間で交わされる契約書をインフォマートの 『BtoBプラットフォーム 契約書』 を使って電子化した結果、年間700万円かかっていた収入印紙を削減。また、紙・インク代などの消耗品コストを削減できたほか、契約書の作成・承認・締結の時間も大幅に短縮し、業務効率が向上しました。
導入事例｜さくらホームグループ｜グループ間の契約を電子化し、年間700万円の収入印紙を削減- BtoBプラットフォーム 契約書
リヴグループ｜毎月50万円かかっていた印紙代を大幅削減
総合不動産会社のリヴグループでは、物件の仕入れ、売買、入居者の管理など、事業ごとに会社が分かれています。扱う物件の金額も大きく、同じグループ内での売買契約にも高額の印紙代が必要となっていました。
インフォマートの 『BtoBプラットフォーム 契約書』を導入し、グループ内や社外の販売会社との売買契約を電子化した結果、毎月50万円かかっていた印紙代の大幅カットに成功。さらに製本や保管の手間がなくなったほか、地方出張にかかる旅費交通費の削減など、ペーパーレス化や移動削減の効果を実感しており、グループ社内でのDXが進んでいます。
導入事例｜Liv Group｜不動産売買の電子化で印紙代を大幅カット。 - BtoBプラットフォーム 契約書
まとめ｜電子契約で不動産業の収入印紙代を削減しよう
さまざまな契約が絡む不動産業の取引には、取り決めの内容を証明する契約書が欠かせません。しかし、不動産業の契約書類には印紙税が課せられる文書も多いため、紙で保管すると高額な印紙税がかかります。誤って納税し忘れた場合、過怠税や罰則があることにも注意が必要です。
不動産取引書類にかかる印紙税は、電子契約によって節税できます。電子契約には、節税のほかにも、紙・インク代などのコスト削減や製本作業の削減、保管・管理の効率化、移動削減など、さまざまなメリットがあります。
インフォマートが提供する『BtoBプラットフォーム 契約書』は、企業間の契約締結・保管・稟議を電子化する電子契約サービスです。Web上で契約を完結させることができ、印紙代・郵送コスト削減、業務効率化につながります。法的効力を持ち、電子帳簿保存法にも対応しております。契約業務を電子化し、不動産業のDXを促進しましょう。
『BtoBプラットフォーム 契約書』の製品資料ダウンロードはこちら
https://lp.infomart.co.jp/contract/request/001
『導入事例集（不動産・建設業界編）』の資料ダウンロードはこちら
https://www.infomart.co.jp/contract/download/004.asp
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2023年12月22日 監修者：
企業間商取引の
DXプラットフォームとしての実績
BtoBプラットフォームは、企業間電子取引サービスでトップシェアを維持。
取引先は無料で利用でき、導入時には取引先も含めた充実のサポート体制を備えています。
取引先は無料で利用でき、導入時には取引先も含めた充実のサポート体制を備えています。
※1 2023年11月時点 ※2
東京証券取引所プライム市場上場企業において、BtoBプラットフォームを利用して請求書発行/受取実績がある企業の割合(2023年9月時点)
※3 2023年6月現在 東京商工リサーチ調べ
