不動産テックとは？
不動産管理会社が知るべき最新技術とDX推進の成功事例

　　　　　

不動産業界のDX（デジタルトランスフォーメーション）において、不動産テックは重要な役割を果たしています。DXが業務プロセス全体のデジタル化による変革を指すのに対し、不動産テックはその実現手段となる具体的な技術やソリューションを指します。

不動産管理業界では長年、設備情報の分散管理、属人的な保守点検、煩雑なテナント対応という3つの課題を抱えてきました。しかし今、IoTやAIなどの先進技術を活用した不動産テックの導入により、これらの課題を効率的に解決できる時代が到来しています。

従来、建物や設備の情報は管理担当者ごとに分断されており、包括的な資産管理が困難でした。この課題に対し、IoTセンサーネットワークとクラウド型管理システムの導入が有効な解決策となっています。これにより、設備の24時間監視と情報の一元管理を実現し、複数物件の効率的な管理とリアルタイムでの状態把握が実現しました。

これまでの保守・点検は、管理者の経験則に依存し、設備の状態監視や修繕時期の判断において客観的な基準が不足していました。この課題に対し、AIによる異常検知システムの導入が大きな転換点となりました。不具合の予兆を早期に発見する予防保全の実現により、設備の長寿命化とコスト最適化の両立が図れるようになりました。

入退去手続きや修繕依頼への対応など、テナント対応業務の多くは人手に依存し、大きな業務負担となっていました。不動産テックの導入により、この課題は大きく改善されています。電子契約システムによる手続きの簡素化、スマートフォンやタブレットを活用した修繕依頼システムの導入により、テナントの利便性が向上すると同時に、管理会社の業務効率も大幅に改善されました。

さらに、不動産テックの活用は、施設予約システムやセキュリティ管理のデジタル化、エネルギー使用量の可視化など、新たな価値創造ももたらしています。これらの取り組みは物件の競争力強化に寄与し、入居率の維持向上にも貢献しています。

このように、不動産テックの導入は業務効率化にとどまらず、管理品質とテナント満足度の向上を同時に実現する戦略的施策となっています。環境配慮やエネルギー効率の観点からも、テクノロジーを活用した管理手法の重要性は一層高まっており、不動産管理のデジタル化は今後さらに加速するでしょう。

AIを活用した設備管理システムは、不動産管理業務の効率を大きく向上させています。従来の定期点検方式とは異なり、設備の稼働データやセンサー情報を学習することで、より精度の高い予防保全が可能です。

具体例

• エレベーターの振動データを分析し、故障の予兆を検知して事前メンテナンスを実施
• 空調設備の使用履歴とエネルギー消費データから、最適な運転パターンをAIが提案
• 過去の修繕履歴と設備の経年劣化データから、将来の修繕コストを予測
• 設備の稼働状況と利用者数のデータから、メンテナンス時期を最適化

ブロックチェーン技術は、不動産管理における契約や記録の信頼性を高める重要な役割を果たしています。特に賃貸契約書や修繕履歴などの重要記録について、改ざんが困難な形でデジタル保管することが可能です。

具体例

• 賃貸契約書をブロックチェーンで管理し、改ざん防止と履歴管理を実現
• テナントの入退去手続きと保証金管理を自動化（契約終了時の精算、残置物確認、鍵の返却管理など）
• 修繕履歴や点検記録を永続的に保存し、物件価値評価の透明性を向上
• 工事発注から支払いまでのプロセスを自動化し、取引の透明性を確保

IoTセンサーとクラウド技術の進化により、建物設備の監視体制が大きく変わっています。温度や湿度、電力使用量、設備稼働状況など、さまざまなデータをリアルタイムで収集・分析することが可能です。

具体例

• IoTセンサーでエレベーターや空調設備の稼働状況をリアルタイムで監視し、設備故障の早期発見を実現
• 水道メーターにIoTセンサーを設置し、漏水を早期発見
• 共用部の人感センサーでピーク時の利用状況を把握し、清掃計画を最適化
• 室内環境センサーで温湿度・CO2濃度を監視し、快適性を向上

クラウドベースの統合管理プラットフォームにより、不動産管理の効率化が進んでいます。テナント管理、設備管理、エネルギー管理など、複数の管理機能を一元化することで、業務プロセスの簡素化が実現します。

具体例

• スマートフォンアプリで設備点検記録を入力し、即時にクラウドへ保存
• テナントからの修繕依頼をポータルサイトで受付け、作業進捗を一元管理
• 複数物件の収支情報やテナント情報をダッシュボードで可視化
• 入退室管理システムとの連携により、セキュリティ状況をリアルタイムで把握

IoTセンサーとAIを組み合わせた予防保全型の管理モデルが台頭しています。センサーによる24時間監視、AI分析による故障予知、エネルギー最適化までをワンストップで提供し、従来の定期巡回型とは一線を画す管理スタイルを確立しています。固定管理料金に加え、省エネ達成度や不具合削減率に応じた成果報酬型の料金体系を採用するなど、データに基づく価値提供を実現しています。

テクノロジーと人的サービスを組み合わせた、ハイブリッド型の管理サービスも広がりを見せています。日常的な監視や基本的な対応はAIとIoTで自動化し、専門的な判断や緊急時には熟練スタッフが対応します。

このサービスでは、テクノロジーの効率性と人的サービスの柔軟性を両立させることで、さまざまな物件特性やテナントニーズに対応できます。特に大規模オフィスビルや複合施設の管理において、このハイブリッド型の管理方法が効果を発揮しています。

不動産管理の新しい形として、定額制の総合管理サービスが登場しています。設備管理から清掃、警備まで包括的なサービスを月額固定で提供するプランが、特に中小規模のオフィスビルや賃貸マンションでの導入が進んでいます。

このサービスでは、オーナー側は管理コストの予算化が容易になり、管理会社は安定的な収益を確保できます。さらに、長期的な関係構築により管理品質の向上も期待できます。一方で、初期費用の高さや、サービス範囲の明確化など、課題も存在します。しかし、管理業務の効率化と費用の平準化を実現する新しい選択肢として、市場での注目度が高まっています。

環境性能の向上や持続可能性を重視した、新しい付加価値サービスも生まれています。例えば、エネルギー使用量の可視化や最適化、廃棄物管理の効率化、環境認証取得支援など、ESG対応を総合的にサポートするサービスを提供する企業が増えています。

このサービスでは、IoTセンサーによるデータ収集やAIによる分析を活用し、よりデータに基づいた提案が可能になっています。特に機関投資家が保有する物件向けには、ESG評価向上のための戦略立案支援など、より専門的なサービスも展開されています。

不動産テックの導入は、一度に全てを変更するのではなく、優先順位をつけた段階的なアプローチが効果的です。まずは基本的な設備監視システムから始め、徐々に高度な分析機能へと展開していきます。

例えば、第一段階としてIoTセンサーとクラウド管理システムの導入、第二段階として予防保全AIと業務効率化ツールの導入、そして最終段階でESG対応や高度な分析機能の導入という流れです。各段階で効果測定を行い、必要に応じて軌道修正を行うことで、より確実な導入を実現できるでしょう。

テクノロジーの導入と並行して、それを効果的に活用できる人材の育成も重要です。従来の管理スキルに加えて、デジタルツールの操作やデータ分析の基礎知識など、新しいスキルセットが必要となります。

特に重要なのは、設備管理の知識とデータ活用力の両立です。社内研修プログラムの整備や、外部専門家との協業を通じて、組織全体のデジタルリテラシー向上を図ることが求められます。また、若手技術者の積極的な登用や、デジタル専門チームの設置なども検討すべき施策です。

新しいテクノロジーの導入においては、既存の管理システムとの整合性確保が重要な課題となります。設備管理システムやテナント管理システムなど、既存のシステムとの円滑な連携が必要です。APIの活用やクラウドサービスの導入により、システム間の連携を効率的に実現することができます。

また、設備データの標準化や、セキュリティポリシーの整備なども忘れてはいけません。特に設備の制御システムについては、より厳格なセキュリティ対策が求められます。

不動産テックへの投資は、明確なROI（投資対効果）の設定と測定が重要です。短期的な業務効率化だけでなく、中長期的な競争力強化という視点での評価が必要です。具体的な指標としては、設備保守コストの削減率、エネルギー効率の改善、テナント満足度の向上などが挙げられます。

予防保全による設備寿命の延長や、新規サービス創出による収益増など、副次的な効果も考慮に入れる必要があります。定期的な効果測定と改善サイクルの確立により、投資効果の最大化を図ることができます。

総合不動産大手の東京建物では、2024年1月からの電子取引における電子保存の完全義務化を前に、『BP Storage』および『BP Storage for 請求書』を導入しました。創業120年を超える歴史を持つ同社は、約8,000社の取引先があり、経理部では月300件にもおよぶ請求書処理を行っています。

主な課題は、マンションの販売センターなど本社から離れた拠点での請求書処理に時間がかかり、郵便による配達遅延が問題となっていました。同社はこの課題を解決するため、拠点では『BP Storage for 請求書』を使用し現場担当者が請求書を即座に電子化、一方で経理部では組織改編が頻繁に行われる特性を考慮し、承認フローを必要としない『BP Storage』を導入。これにより、拠点と本社で異なる業務特性に対応した柔軟な運用を実現しています。

導入の結果、これまでメールやPDFで受け取った書類をすべて印刷し承認の押印をして回覧していた状況から、直観的な操作で電子保存が可能となり、時間と保管スペースを大幅に削減。また、検索機能により必要な情報へのアクセスが容易になり、問い合わせ対応の迅速化も実現しています。今後はAI-OCR入力の活用や、支払通知書、立替金精算書といったデベロッパー特有の書類への展開も検討しており、不動産業界のDX推進における先進的な事例として注目されています。

日本を代表する総合不動産会社の三菱地所では、本社移転を機にペーパーレス化とDXを推進。その一環として請求書業務のデジタル化に取り組み、月間2,000時間の労働時間削減を実現しました。同社のグループ会社である三菱地所プロパティマネジメントでは、月5,000通にも及ぶ請求書処理の効率化が課題となっていました。

同社は2019年、基幹システムのリプレイスに伴い集中事務センターを新設。従来は各営業部で個別に受け取っていた請求書を集約し、『BtoBプラットフォーム 請求書』を導入して電子化を推進しました。協力会社からの請求書受け取りを待つ従来の方式から、同社から支払通知書を発行する方式に変更することで、約4,000通の請求書を電子化。また、テナント企業への請求書発行についても、従来は紙の請求書に「エビデンス」を手作業で同封していた運用を見直し、必要なエビデンスのみをデジタルで提供する方式に変更しました。

導入の結果、大量の紙の仕分けや確認作業から解放され、特に繁忙期である月初の業務負担が大幅に軽減。在宅勤務の実現にもつながっています。また、グループ内の他社への展開も進み、現在7社で利用。今後はあらゆる業務をシームレスにつなげ、ビジネスプロセス全体の自動化を目指しています。

六本木に本社がある総合不動産会社のリヴグループでは、グループ内での売買契約が多く、その際の印紙代などに課題を感じていました。特に、物件仕入れを行うリヴと、投資用マンションの売買を行うリヴトラスト間での売買契約では、取引額が大きく、印紙代の負担は毎月50万円ほどになっていました。

2019年の社会実験開始時から、インフォマートの「BtoBプラットフォーム 契約書」を導入し、グループ内の売買契約と外部販売会社への物件売却時の契約を電子化。製本作業や書類保管が不要になり、業務効率が大幅に向上しました。また、重要事項説明のオンライン化（IT重説）により、地方物件の契約での出張が不要になり、1日1件だった契約対応が複数件可能になったほか、月間約75万円の出張費用も削減できました。

予想外の効果として、建物管理を担当するリヴビルディングのスタッフも、物件を実際に管理している立場から契約時の説明に参加できるようになり、顧客満足度の向上にもつながっています。同社では今後、清掃業者やエレベーター設備の会社といったサービス事業者との取引についても電子化を進める予定です。